La nullità del preliminare di compravendita di immobili in corso di costruzione per mancato rilascio della garanzia fideiussoria

In tema di contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto immobili in corso di costruzione è di centrale importanza la tutela offerta al promissario acquirente dall’art. 2 del D.lgs. 122/2005 che impone il rilascio di una garanzia fideiussoria da parte del promittente venditore, da accludere nel medesimo accordo.
Secondo la predetta norma, quando un contratto ha come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o in costruzione, il venditore è obbligato a rilasciare al promissario acquirente una fideiussione di importo corrispondente a ogni versamento che questi ha percepito e di quelli che riscuoterà dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà. Lo stesso articolo, inoltre, sanziona la mancanza di tale clausola disponendo la nullità del contratto preliminare così concluso.
Si tratta, dunque, di una particolare forma di nullità relativa, anche detta di protezione, azionabile soltanto dal promissario acquirente, giacché posta unicamente a sua tutela.

In ordine all’operatività di tale nullità di protezione, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 21966 del 12 luglio 2022, si è pronunciata accogliendo il ricorso del promissario acquirente, cui, in sede d’appello, era stata negata la tutela illustrata. Tra le motivazioni esposte in sentenza, la Suprema Corte ha statuito che l’eventuale situazione di crisi o di insolvenza dell’impresa costruttrice e/o venditrice non costituisce un presupposto per l’esperimento dell’azione di nullità allorquando non sia stata rilasciata la suddetta garanzia, ma solo una condizione per l’escussione della fideiussione stessa.
A tal proposito, è stato infatti evidenziato che il rilascio di tale specifica garanzia, alla cui assenza consegue la nullità del contratto preliminare, non presuppone la concreta ricorrenza di una situazione di insolvenza o, comunque, un elevato rischio di inadempimento. Tali circostanze, difatti, costituiscono solo i presupposti indispensabili ai fini dell’escussione nella garanzia.
Per quanto attiene poi la tematica della convalida del contratto nullo per mancanza della suddetta garanzia, allorquando l’immobile sia stato comunque ultimato, la Corte di Cassazione, ha statuito l’assoluta irrilevanza dell’avvenuto completamento dell’opera. Inoltre, i giudici di legittimità hanno altresì precisato che, anche a voler ammettere che il contratto preliminare nullo possa essere convalidato, la richiesta di attuazione di tale peculiare rimedio negoziale deve provenire esclusivamente dal promissario acquirente, ovverosia solo dal soggetto a favore del quale il legislatore ha previsto la nullità di protezione ex art. 2 D.lgs. 122/2005.
In conclusione, evidenziata la speciale funzione di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire riconosciuta dal D.lgs. 122/2005, si può affermare che, in assenza della suddetta garanzia patrimoniale e in caso di inadempimento del promittente venditore, il promissario acquirente è legittimato ad avanzare domanda giudiziale per ottenere la dichiarazione di nullità del contratto preliminare sottoscritto.