Vendita forzata: tutela dell’aggiudicatario in caso di vizi occulti, inadempimento del perito estimatore e aliud pro alio

Quali rimedi possono essere esercitati dall’aggiudicatario di un bene immobile nel procedimento di vendita forzata, nel caso in cui il bene acquistato presenti dei vizi occulti, sia assolutamente inidoneo all'uso o appartenga ad un genere del tutto diverso rispetto a quelli descritti?

L’aggiudicatario di un immobile, il quale si avveda che il bene acquistato presenta vizi occulti, non conoscibili con l’ordinaria diligenza, non può agire per la risoluzione della vendita o ottenere la riduzione del prezzo, oppure ancora il risarcimento del danno nei confronti della procedura. Ad impedirlo è l’art. 2922 c.c., il quale esclude esplicitamente che nella vendita esecutiva trovi applicazione la disciplina della garanzia per i vizi della vendita. Questo, tuttavia, non vuol dire che egli sia sprovvisto in assoluto di rimedi. In particolare, esistono due soluzioni possibili: invocare la responsabilità del perito stimatore per i danni subiti dall’aggiudicatario o la risoluzione del contratto di vendita, in ipotesi di aliud pro alio.

Il perito estimatore soggiace alle regole generali in tema di responsabilità civile, e dunque all’art. 2043 c.c., che impone l'obbligo del risarcimento del danno a colui che compie un fatto illecito con dolo o colpa. Quella dello stimatore, è un’obbligazione di mezzi, e, dunque, la diligenza dovuta è quella di cui all’art. 1176, comma secondo, c.p.c. Se poi nello svolgimento dell’incarico egli è stato chiamato a svolgere prestazioni di particolare difficoltà, la sua diligenza dovrà essere valutata secondo i criteri di cui all’art. 2236 c.c. (Cass. Civ., 2.2.2010, n. 2359).

Più in generale, secondo la Corte di Cassazione “L'esperto nominato dal giudice per la stima del bene pignorato è equiparabile, una volta assunto l'incarico, al consulente tecnico d'ufficio, sicché è soggetto al medesimo regime di responsabilità ex art. 64 c.p.c., senza che rilevi il carattere facoltativo della sua nomina da parte del giudice e l'inerenza dell'attività svolta ad una fase solo prodromica alla procedura esecutiva” (Cass. Civ., 18.9.2015, n. 18313). La decisione conferma il precedente orientamento secondo il quale lo stimatore nelle espropriazioni forzate è parificato in tutto al consulente tecnico di ufficio.

Va ancora considerato che, il riconoscimento di una responsabilità dello stimatore nei confronti dell’aggiudicatario, può assumere grande rilevanza anche per tutti gli altri accertamenti e gli altri compiti che vengono affidati allo stimatore nelle vendite forzate, ad esempio, al caso in cui lo stimatore fornisca informazioni non corrette sulla consistenza dell’immobile o sui costi per la sanatoria dell’immobile.

A tal proposito, è stato affermato che “Il perito di stima nominato dal giudice dell'esecuzione risponde nei confronti dell'aggiudicatario, a titolo di responsabilità extracontrattuale, per il danno da questi patito in virtù dell'erronea valutazione dell'immobile staggito, solo ove ne sia accertato il comportamento doloso o colposo nello svolgimento dell'incarico, tale da determinare una significativa alterazione della situazione reale del bene destinato alla vendita, idonea ad incidere causalmente nella determinazione del consenso dell'acquirente” (Cass. Civ., 23.6.2016, n. 13010).

Nel caso in cui, invece, il bene sia assolutamente inidoneo all'uso descritto o appartenga ad un genere del tutto diverso, l’aggiudicatario può ottenere la risoluzione della vendita e la restituzione del prezzo, invocando l’ipotesi di aliud pro alio.

Il rimedio in questione deve essere esperito attraverso lo strumento dell’opposizione agli atti esecutivi entro il termine perentorio di venti giorni dalla legale conoscenza dell’atto viziato, ovvero dal momento in cui la conoscenza del vizio si è conseguita o sarebbe stata conseguibile secondo una diligenza ordinaria (Cass. Civ., sez. III, 2.4.2014, n. 7708). In ogni caso, l’azione deve essere promossa entro il limite temporale massimo dell’esaurimento della fase satisfattiva dell’espropriazione forzata, costituito dalla definitiva approvazione del progetto di distribuzione.

Secondo la più recente giurisprudenza di legittimità, sotto un profilo funzionale, l’aliud pro alio va ravvisato “anche quando, successivamente al trasferimento, la cosa oggetto della vendita forzata risulti del tutto inidonea, nella considerazione economico-sociale, ad assolvere la funzione propria della cosa, quale risultante dagli atti del procedimento; così individuandosi il tratto distintivo dell'aliud pro alio, sub specie di mancanza delle particolari qualità della cosa necessaria ad assolvere la sua funzione economico-sociale rispetto al vizio redibitorio (che rientra, invece, nell'area dell'art. 2722 cod. civ.) in una situazione di radicale e definitiva compromissione della destinazione della cosa all'uso che, preso in considerazione nell'ordinanza di vendita, abbia costituito elemento determinante per l'offerta dell'aggiudicatario” (così si è espressa Cass. Civ. sez. III, 29.1.2016, n. 1669 in una fattispecie in cui la situazione di inagibilità dell'immobile era temporanea).

Più in generale in materia di compravendita è stato affermato che all’aliud pro alio, è ascrivibile il caso dell’alienazione di un immobile privo del certificato di abitabilità (Ex multis Cass. Civ. sez. III, 23.1.2009, n. 1701). Questo perché, ai sensi dell’art. 173 bis n. 6 disp. att. c.p.c., tra i compiti dello stimatore dell’immobile rientra “la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa”.

In definitiva, se l'immobile, posto in vendita come abitativo, è assolutamente inidoneo a questo scopo, ne può esserlo destinato (per esempio attraverso una diminuzione dello spessore del pavimento che consenta di arrivare all'altezza minima prevista), può essere chiesta la risoluzione della vendita nei limiti temporali sopra evidenziati.